Afgørelse

Krav om erstatning som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af fælles boligfinansiering. Klageren var ikke medejer af den pantsatte ejendom. Spørgsmål om forældelse.

Sagsnummer:	259/2025
Dato:	18-02-2026
Ankenævn:	Helle Korsgaard Lund-Andersen, Signe Vejen Hansen, Iben Leisner, Morten Bruun Pedersen og Elizabeth Bonde.
Klageemne:	Forældelse - rådgivning Rådgivning - låneoptagelse m.v.
Ledetekst:	Krav om erstatning som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af fælles boligfinansiering. Klageren var ikke medejer af den pantsatte ejendom. Spørgsmål om forældelse.
Indklagede:	Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af fælles boligfinansiering. Klageren var ikke medejer af den pantsatte ejendom. Spørgsmål om forældelse.

Sagens omstændigheder

Klageren, der var hollandsk statsborger, var kunde i Danske Bank.

Klageren har oplyst, at han fra 1991 til 2002 var bosiddende i Danmark.

I perioden fra den 1. juli 2002 til den 1. september 2008 boede klageren i Schweiz. Klageren har siden den 1. september 2008 haft adresse i Danmark.

Den 25. maj 2008 underskrev klageren og hans samlever, person E, en købsaftale med ejendomsmægler A.

Den 20. juni 2008 modtog klageren og person E et udkast til skøde til underskrift fra advokatfirma T, hvor klageren og E stod anført som købere. Kontantprisen var aftalt til 1.800.000 kr. Senere på dagen modtog klageren og E et redigeret udkast til skøde til underskrift, hvor klageren var fjernet som køber, og E stod som enekøber. Det fremgik af begge udkast:

” 17.

17.1. Køber erklærer under strafansvar efter straffelovens § 162 at:

17.1.1. jeg/vi er statsborger(e) i et land, der er medlem af Den Europæiske Union […]

17.1.2. jeg/vi er beskæftiget som lønmodtager hos […] eller

17.1.3. jeg/vi har EU-opholdstilladelse, som vedlægges

… ”

Den 23. juni 2008 underskrev klageren og person E et 6 % fastforrentet realkreditlån, som banken formidlede, med en hovedstol på 1.519.000 kr. Parret betalte 20 % i egenfinansiering. Klageren og E underskrev i forbindelse med lånoptagelsen et tjekskema, hvor de bekræftede, at de havde modtaget rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom.

Klageren og person E optog derudover en boligkredit på 300.000 kr. til renovering af ejendommen. Banken har oplyst, at renoveringen forventedes afsluttet i starten af 2011, og at boligkreditten derefter skulle omlægges til et lån.

Den 17. juli 2008 blev skødet tinglyst på ejendommen med person E som eneste ejer.

Banken har oplyst, at klageren og person E blev repræsenteret af advokatfirma T i forbindelse med boligkøbet.

Klageren har anført, at en anden person var til stede, da han og person E underskrev lånedokumenterne i banken, men han kan ikke huske, hvilken rolle personen havde i købsprocessen. Han kan ikke huske, om han blev rådgivet om de økonomiske konsekvenser af, at han hæftede for boliggælden uden at være medejer af ejendommen. Han har ingen dokumentation på, at han modtog juridisk rådgivning i forbindelse med boligkøbet. Han blev først på mødet med banken den 23. juni 2008 gjort opmærksom på, at hans udlandsadresse og status som hollandsk statsborger kunne blive en hindring for hans medejerskab af ejendommen.

Advokatfirma T sendte sin faktura til banken til betaling. Klageren har oplyst, at han ikke blev informeret om, hvem advokatfirmaet repræsenterede, eller om banken betalte advokatfirmaets salær på hans og person E’s vegne.

I november 2009 blev det fastforrentede realkreditlån omlagt til et FlexLån F3K. Klageren og person E underskrev et tjekskema fra banken, hvori de bekræftede, at de i forbindelse med låneomlæggelsen havde modtaget rådgivning af banken.

Klageren har oplyst, at han og person E gik fra hinanden i 2010.

Banken har oplyst, at i marts 2011 meddelte klageren og person E banken, at de ville gå fra hinanden.

Banken har oplyst, at klageren i juli 2011 ønskede, at ejendommen blev sat til salg, men dette ønskede person E ikke. På daværende tidspunkt betalte E alle udgifter vedrørende ejendommen, herunder ydelserne på realkreditlånet og renterne på deres fælles boligkredit.

Banken har oplyst, at person E i oktober 2013 satte ejendommen til salg for 1.595.000 kr. E fraflyttede ejendommen, og den blev herefter ubeboet. Boligkredittens maksimum blev forhøjet til 315.000 kr. for at inddække de seneste rentetilskrivninger, og banken bevilgede en foreløbig etårig rentefritagelse. Banken indgik en aftale med klageren og E om, at begge parter foreløbigt skulle indbetale 500 kr. om måneden på boligkreditten.

I september 2014 forlængede banken rentefritagelsen på boligkreditten. Ejendommen var ikke blevet solgt, og udbudsprisen blev sat ned til 1.495.000 kr.

I oktober 2015 blev ejendommen taget af markedet og i stedet udlejet.

Fra februar 2017 blev boligkreditten afviklet med 4.000 kr. om måneden, hvoraf klageren betalte 1.000 kr. og person E 3.000 kr. Boligkreditten var fortsat rentefritaget.

Banken har oplyst, at ejendommen nedbrændte i juni 2022.

I september 2022 afslog banken en anmodning fra klageren om at blive frigivet som meddebitor på realkreditlånet, da der endnu ikke forelå klarhed over forsikringssummen i forbindelse med branden, og om ejendommen ville blive genopført.

Klageren har oplyst, at forsikringsselskabet, som havde forsikret ejendommen, har bevilliget genopførelsen af en ny ejendom til en værdi på ca. 4.700.000 kr.

Den 6. april 2025 klagede klageren til banken. Han anførte blandt andet i sin klage, at banken skulle frigive ham som meddebitor på realkreditlånet, at banken skulle anerkende sin rådgivningsfejl, og at han inden 14 dage skulle modtage en skriftlig plan for, hvordan banken ville håndtere sagen fremadrettet.

Den 8. april 2025 blev klageren med virkning fra den 1. april 2025 frigivet som meddebitor på realkreditlånet.

Den 25. april 2025 afviste banken klagerens klage. Banken anførte blandt andet, at banken ikke havde begået rådgivningsfejl ved realkreditlånets oprettelse i 2008, da klageren inden han underskrev lånedokumenterne blev gjort bekendt med, at han ville blive meddebitor på realkreditlånet uden at blive medejer af ejendommen.

Den 9. juni 2025 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.

Den 15. september 2025 anmodede klageren banken om indsigt i henhold til databeskyttelsesforordningen. Den 13. oktober 2025 oplyste banken klageren om, at der kunne gå op til 90 dage fra modtagelsen af indsigtsanmodningen, før banken ville besvare henvendelsen.

Parternes påstande

Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal erstatte ham 950.000 kr.

Danske Bank har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at han har afdraget som hæftende part uden nogen form for medejerskab, friværdi eller rettigheder i ejendommen. Banken har således modtaget betaling uden at give ham de rettigheder, han havde krav på. Det er i sig selv en økonomisk ubalance og udtryk for en potentiel ansvarspådragende disposition fra bankens side. Sagen angår derfor en formueretlig tvist. Bankens forsøg på at afvise sagen med den begrundelse, at han ikke har lidt noget økonomisk tab, er både misvisende og retligt uholdbar.

Han har opgjort sit økonomiske tab således: 1) Hans andel af udbetalingen til ejendomskøbet: 150.000 kr. 2) Tilbagebetalinger på realkreditlånet: ca. 75.000 kr. 3) Løbende afdrag over 60 måneder: ca. 200.000 kr. og 4) Renter beregnet efter rentelovens § 5, stk. 1: ca. 525.000 kr. Hans samlede tab udgør således 950.000 kr.

Hvis han var blevet registreret som medejer, ville han have ret til en andel af ejendommens forsikringsbaserede værdistigning. Bankens rådgivningssvigt har derfor ikke alene påført ham et dokumenterbart økonomisk tab gennem renter, afdrag og indbetalinger, men også frataget ham muligheden for at opnå en meget betydelig økonomisk gevinst, som nu alene tilfalder den registrerede ejer.

Banken har anført, at han i 2010 udtrykte sig om den ulykkelige situation vedrørende ejerforholdet i ejendommen. Dette illustrerer, at banken kendte til konflikten inden for den almindelige forældelsesfrist, men oplyste ham ikke om hans klagemuligheder til Ankenævnet. Han har således ikke haft mulighed for at handle inden for nogen forældelsesfrist, da han ikke kendte sine rettigheder. Hvis han var blevet korrekt vejledt om sine klagemuligheder, ville han have klaget langt tidligere. Manglende klagevejledning medfører, at forældelsesfristen ikke kan anses for at være begyndt at løbe. Han blev først ved bankens brev af 25. april 2025 informeret om, at han havde mulighed for at klage til Ankenævnet. Klagen skal derfor ikke afvises på grund af forældelse. Denne passivitet fra bankens side er i strid med god skik.

Han fremgår af købsaftalen fra ejendomsmægleren som køber, hvilket bekræfter, at han oprindeligt var tiltænkt medejerstatus. Dette understøtter, at ændringen af udkastet til skøde skete uden hans skriftlige samtykke og uden fyldestgørende rådgivning. Han fik alene tilsendt et skødeudkast uden nogen oplysning om, at hans navn var blevet fjernet. Han var derfor ikke bekendt med skødets indhold eller betydning. Det var først ved samlivsophøret i 2010, at han blev opmærksom på, at han ikke var medejer af ejendommen. På daværende tidspunkt forstod han ikke de økonomiske og juridiske konsekvenser heraf.

Han blev ikke tilstrækkeligt informeret om, at han som meddebitor ville hæfte for hele gælden uden at få nogen form for ejerskab i ejendommen. Han var af den overbevisning, at han med sin underskrift på lånedokumenterne blev medejer af ejendommen på lige fod med sin partner, da han ikke var blevet vejledt om andet.

Det er svært at forestille sig, at en person frivilligt vælger ikke at blive medejer og samtidig accepterer at hæfte for et realkreditlån på 1,5 mio. kr. Det er banken, der skal bevise, at han ønskede denne konstruktion, og det har den ikke formået.

Et så usædvanligt valg ville kræve klar og skriftlig dokumentation og konkret rådgivning, som banken efter gældende praksis og reglerne for god skik var forpligtet til at yde. Han var ikke dansk statsborger og havde ingen erfaring med det danske boligmarked, men blev ikke rådgivet i henhold til sin erfaring med boligmarkedet.

Han var bosiddende i Danmark fra 1991 til 2002, og havde i 2008 ret til at blive tinglyst som medejer af fast ejendom i Danmark. Han flyttede først sin adresse til Danmark den 1. september 2008, som var to måneder efter, at han havde underskrevet realkreditlånet i banken, og det var derfor ikke et frit valg fra hans side, at han ikke blev medejer af ejendommen, men et retligt forhold uden for hans kontrol.

Banken havde i hele forløbet adgang til hans oplysninger, herunder hans adresse i Schweiz og manglende danske statsborgerskab. Disse oplysninger var nødvendige for kreditvurderingen og tinglysningen. Alligevel blev han ikke kontaktet forud for mødet med banken den 23. juni 2008 med oplysning om, at hans statsborgerskab ville hindre medejerskab i ejendommen. Det var først under mødet i banken med dokumenterne foran sig, at dette blev nævnt. Dermed blev han og person E frataget enhver reel mulighed for at udskyde handlen, overveje alternativer, sætte handlen i bero eller indhente uafhængig rådgivning. Selv hvis banken først opdagede problemet på mødedagen, viser det en alvorlig mangel på forberedelse og rådgivning, hvilket er i strid med bankens professionelle standarder og loyalitetspligt.

Advokatfirma T udarbejdede skødedokumenter og kommunikerede løbende med banken. Det viser, at advokatfirmaets arbejde indgik som led i bankens ekspedition af handlen, og banken kan derfor ikke fraskrive sig ansvar for processen. De fremlagte dokumenter viser, at skødet oprindeligt var udarbejdet med ham som medejer, men at ændringen til et skøde med kun én ejer blev besluttet kort før tinglysningen. En sådan ændring kan ikke gennemføres uden bankens medvirken, da banken ville skulle sikre sit pant i ejendommen og godkende den endelige ejerkreds. Banken kan ikke dokumentere, at han modtog uafhængig rådgivning om konsekvenserne af ikke at stå som medejer.

Det var først i 2025, hvor han blev frigivet som meddebitor, at han kunne gøre status over situationen, og at han fuldt ud forstod den skade, han havde lidt og de begrænsninger, han havde levet under.

Han har siden 2008 haft den samme bankrådgiver. Det betyder, at ingen andre i banken har vurderet hans situation eller rådgivningen undervejs. Den manglende ejerstatus, hans rettigheder og de økonomiske konsekvenser blev aldrig revurderet, og han blev aldrig mødt med en ny eller uafhængig vejledning.

Banken påstår, at han modtog dagpenge fra Schweiz samtidig med, at han arbejdede i Danmark. Dette er ikke korrekt og er ikke dokumenteret. Påstanden om, at han begik bedrageri mod den schweiziske stat, er både alvorlig og krænkende. Banken forsøger derved at underminere hans troværdighed. Det er ikke korrekt, når banken påstår, at han ikke ønskede at blive medejer af ejendommen på grund af, at han modtog ydelser fra Schweiz.

Banken overholdt ikke sine forpligtelser efter databeskyttelseslovgivningen i forbindelse med hans indsigtsanmodning den 15. september 2025, da banken ikke svarede ham inden for en måned.

Danske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at der ikke foreligger en formueretlig tvist, da kunden ikke har lidt et økonomisk tab. Boligkreditten på 300.000 kr. er indfriet, hvorfor banken ikke har et økonomisk udestående i denne anledning. Klageren har fremsat en udokumenteret påstand, som banken afviser på baggrund af klagerens tilbagebetalingshistorik af lån m.v. Hvis klageren har betalt mere end sin andel af gælden, er dette et anliggende mellem ham og hans tidligere medlåntager.

Klageren var efter samlivsophøret i 2011 bekendt med sin medhæftelse, hvilket han selv oplyser i klagen. Problemstillingen blev også drøftet i 2011, da klageren var utilfreds med, at hans tidligere samlever ikke ønskede at sælge ejendommen, og han derfor ikke kunne blive frigjort for hæftelsen. Klageren har således været bekendt med ”bankens manglende rådgivning” i mere end 14 år, men først nu gjort et krav gældende, hvorfor kravet er forældet jf. forældelseslovens § 3, stk.1.

Allerede fordi det er mere end ti år siden, at rådgivningen fandt sted, er kravet forældet jf. forældelseslovens § 3, stk. 3.

Banken har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken ikke handlede ansvarspådragende i forbindelse med bankens rådgivning ved lånoptagelsen i 2008 eller i den efterfølgende proces. Banken ydede alene rådgivning om finansieringen af ejendommen og henviste til ekstern rådgivning, herunder advokatbistand, omkring de indbyrdes forhold mellem ejer og låntagere. Det forhold, at banken har frigivet ham som meddebitor, medførte ikke, at banken er ansvarlig, da banken havde ret til at fastholde alle debitorer i hele lånets løbetid.

Det var klageren, som efterfølgende ikke ønskede at være medejer af ejendommen grundet hans dagpengeudbetalinger fra udlandet. Den egentlige årsag til, at klageren ikke kunne blive medejer, skyldes formentlig, at han på tidspunktet for tinglysningen af skødet ikke havde registreret fast bopæl i Danmark. Klageren var således ved lånoptagelsen fuldt ud bekendt med og informeret om, at han ikke efter eget ønske var medejer af ejendommen og kun hæftede for gælden. Banken afviser klagerens påstand om, at banken oplyste ham om, at han ikke kunne stå på skødet som medejer.

Banken havde i første omgang kreditgodkendt parret ud fra, at begge parter blev ejere af ejendommen og debitorer på lånet. Det var en klar og kendelig forudsætning for klageren, at banken ikke kunne godkende købet, hvis kun den ene part var debitor, da det var parrets samlede økonomi som lå til grund for bankens kreditgodkendelse.

Banken tvang ikke klageren til at optage lån i ejendommen. Klageren var repræsenteret af egen advokat ved købet af ejendommen, og advokaten repræsenterede ikke banken. Banken var ikke involveret i rådgivningen i forbindelse med købet af ejendommen, herunder udarbejdelse af skødet. Banken rådgiver om finansieringen i forbindelse med ejendomskøb, men ikke om selve købet, tinglysningen af skødet m.v. Denne del af rådgivningen varetages altid af klagerens advokat. Hvis klageren mener, at han ikke blev rådgivet korrekt omkring medejerstatus, ændringen af skødet og konsekvenserne heraf, må han henvende sig til advokaten.

Det forhold, at advokaten sendte regningen til banken og ikke til klageren, kan alene ses som en praktisk foranstaltning, som typisk sker, fordi banken kræver, at egenbetalingen deponeres hos banken. Da egenbetalingen også skal dække købsomkostninger, herunder advokatomkostninger, er det ikke usædvanligt, at banken får tilsendt advokatregningen og betaler denne på kundens vegne.

At klageren var overbevist om, at han ved underskrivelsen af lånedokumentet også blev medejer, er en retlig vildfarelse, som banken på ingen måde medvirkede til.

Banken var ikke forpligtet til at frigive klageren som meddebitor, før banken bevilligede dette pr. kulance den 1. april 2025.

Banken afviser klagerens oplysning om, at han har haft samme bankrådgiver, og at ingen andre har forholdt sig til sagen. Bevillingen af boligkreditten på 300.000 kr. og omlægningen af realkreditlånet blev bevilget af forskellige rådgivere i banken, ligesom alle kreditindstillinger, herunder rentenulstillinger m.v., flere gange har været forelagt bankens kreditkontor.

Banken har ved indsigtsanmodninger mulighed for at forlænge svarfristen med yderligere to måneder, hvilket banken har gjort brug af i denne sag.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren, der var hollandsk statsborger, var kunde i Danske Bank.

Klageren boede i Schweiz i perioden fra den 1. juli 2002 til den 1. september 2008. Klageren har siden den 1. september 2008 haft adresse i Danmark.

I marts 2011 meddelte klageren og person E banken, at de ville gå fra hinanden.

Fra februar 2017 blev boligkreditten afviklet med 4.000 kr. om måneden, hvoraf klageren betalte 1.000 kr. og person E betalte 3.000 kr.

Banken har oplyst, at ejendommen nedbrændte i juni 2022. Klageren har oplyst, at forsikringsselskabet, som havde forsikret ejendommen, har bevilliget genopførelsen af en ny ejendom til en værdi på ca. 4.700.000 kr.

Den 8. april 2025 blev klageren med virkning fra 1. april 2025 frigivet som meddebitor på realkreditlånet.

Det følger af forældelseslovens § 3, stk. 1, at erstatningskrav baseret på rådgivningsansvar forældes efter tre år. Ved fordringshavers ukendskab til kravet regnes forældelsesfristen først fra den dag, da fordringshaver fik eller burde have fået kendskab til kravet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2. Efter forældelseslovens § 3, stk. 3, nr. 2, indtræder forældelse af erstatningskrav baseret på rådgivningsansvar senest efter 10 år fra rådgivningstidspunktet.

Ankenævnet finder, at det ikke er godtgjort, at banken begik ansvarspådragende fejl i forbindelse med, at klageren blev meddebitor på realkreditlånet og boligkreditten uden samtidig at blive medejer af ejendommen ved boligkøbet i juni 2008. Banken medvirkede ikke til at udfærdige skødet og havde ikke på anden vis påtaget sig at facilitere, at klageren blev medejer af ejendommen. Klageren var bekendt med, at han ikke stod anført i udkastet til skøde som medejer, da han underskrev realkreditlånet og boligkreditten.

Klageren underskrev lånedokumenterne som meddebitor og påtog sig dermed på bindende måde at hæfte for realkreditlånet og boligkreditten. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at klagerens underskrift af lånedokumenterne skete efter utilbørligt pres fra banken.

Ankenævnet bemærker, at da der var forløbet mere end 10 år fra, at rådgivningen fandt sted, til sagen blev indbragt for Ankenævnet, må et eventuelt erstatningskrav mod banken på baggrund af rådgivningsansvar i øvrigt anses for forældet i henhold til forældelseslovens § 3, stk. 3, nr. 4.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Kontakt

Krav om erstatning som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af fælles boligfinansiering. Klageren var ikke medejer af den pantsatte ejendom. Spørgsmål om forældelse.