Andelsboligforenings indsigelser i forbindelse med renteswapaftale i tilknytning til realkreditlån. Krav om indfrielse af renteswap til 800.000 kr. Indsigelse mod størrelse af rente på renteswap.
| Sagsnummer: | 344 |
| Dato: | 22-01-2026 |
| Ankenævn: | Katrine Waagepetersen, Dorte Runge-Moos, Lars K. Madsen, Rolf Høymann Olsen og Anna Marie Schou Ringive. |
| Klageemne: |
Rente - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Andelsboligforenings indsigelser i forbindelse med renteswapaftale i tilknytning til realkreditlån. Krav om indfrielse af renteswap til 800.000 kr. Indsigelse mod størrelse af rente på renteswap. |
| Indklagede: | Nykredit Realkredit |
| Øvrige oplysninger: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører en andelsboligforenings indsigelser i forbindelse med renteswapaftale i tilknytning til realkreditlån. Indsigelse mod størrelse af rente på renteswap.
Sagens omstændigheder
Klageren, som er en andelsboligforening, var kunde i Nykredit Bank.
Den 16. juli 2008 indgik klageren en aftale med banken om renteswap i forbindelse med, at andelsboligforeningen skulle optage et variabelt forrentet realkreditlån i Nykredit Realkredit.
Det fremgår blandt andet af renteswapaftalen:
” …
Variable beløb / …
|
Startdato |
30-12-2008 |
|
Slutdato |
30-12-2038 … |
|
Hovedstol |
DKK 4.200.000 |
|
Betaler af variable beløb |
Nykredit Bank A/S |
|
… |
… |
|
Renteperiode |
6 måneder, med undtagelse af afvigende renteperioder som beregnes ved lineær interpolation iht. ’market practice’ |
…
FASTE BELØB / …
|
Startdato |
30-12-2008 |
|
Slutdato |
30-12-2038 […] |
|
Hovedstol |
DKK 4.200.000 |
|
Betaler af faste beløb |
[klageren] |
|
Fast Rente |
5,26 % per annum |
…
Hvis De er uenig i en eller flere af ovenstående oplysninger, bedes De kontakte os med henblik på en hurtig løsning af uoverensstemmelsen.
Kunden erklærer herved, at kunden indgår denne forretning baseret på sin egen bedømmelse af, hvorvidt forretningen er hensigtsmæssig for kunden og ikke på baggrund af en anbefaling fra Nykredit Bank A/S. Kunden forstår forretningens vilkår og de implicerede risici. Kunden har indhentet den viden fra sine rådgivere som kundens skønner nødvendig, herunder om skattemæssige forhold. Kunden er indforstået med, at kommunikation med Nykredit Bank A/S ikke under nogen omstændigheder kan opfattes som en garanti eller tilsikring af et bestemt resultat af forretningen.
… ”
Det fremgik af renteswapaftalens amortiseringstabel, at klagerens kvartårlige betalinger ville ligge mellem 53.725,94 kr. og 56.894,47 kr.
Af rammeaftalen til renteswapaftalen fremgik blandt andet under afsnit 15:
” …
Beslutning om at indgå henholdsvis undlade at indgå forretninger træffes alene af kunden for denne regning og risiko. I den forbindelse er kunden bekendt med, at handel med finansielle instrumenter kan være forbundet med betydelige risici.
Tab, der måtte opstå som følge af sådanne dispositioner, påhviler alene kunden.
Banken påtager sig kun at foretage dispositioner efter instruks fra kunden, og påtager sig ingen pligt til at rette henvendelse til kunden, herunder
…
Banken yder rådgivning om forretninger efter bedste skøn og er ikke ansvarlig for tab, der måtte opstå for kunden som følge heraf. …
… ”
Den 3. oktober 2008 indgik klageren en aftale om optagelse af et realkreditlån med Nykredit Realkredit. Lånet var et variabelt forrentet med en løbetid på 30 år med en halvårlig rentefastsættelse. Renten var for tiden 5,5764 % om året, og bidragssatsen var 0,35 % om året. Hovedstolen var på 4.200.000 kr., og lånet var afdragsfrit i hele lånets løbetid. Den 6. oktober 2008 blev låneprovenuet udbetalt til klageren.
Banken har oplyst, at klageren i 2022 kontaktede banken telefonisk for at blive rådgivet om mulighederne for at lukke renteswappen.
Klageren har anført, at andelsboligforeningen og banken den 21. april 2022 drøftede, hvorvidt det ville være fordelagtigt for andelsboligforeningen at omlægge realkreditlånet til et 30-årigt obligationslån. På tidspunktet for drøftelserne var renten på det højeste i mange år, og swapaftalen kunne derfor lukkes til 800.000 kr. Klageren har endvidere oplyst, at banken i den forbindelse anførte, at det ikke ville være i andelsboligforeningens interesse at omlægge lånet, men kun i bankens interesse. Banken kan ikke genkende denne fremstilling.
Den 21. april 2022 sendte banken en e-mail til klageren, hvoraf det blandt andet fremgik:
” …
Tak for en behagelig samtale i dag.
Vedhæftet beregning på omlægning til fast rente rente og indfrielse af renteswappen.
Før rabatten erhvervskroner udgør jeres finansieringsudgifter i dag ca. kr. 269.000. Ved den foreslåede omlægning udgør den fremtidige ydelse kr. 264.915 fordelt på 2 lån. Et med afdragsfrihed og et med afdrag. Der afdrages årligt kr. 25.630 det første år.
Det er ikke en øvelse vi anbefaler når der er så lang tid tilbage på renteswappen, men der kan jo altid være grunde som berettiger det. I givet fald skal der en grundig rådgivning til forinden. Den bidrager vi selvfølgelig med.
En af de faktorer vi ikke drøftede var påvirkningen af andelsværdien ved omlægning af renteswappen. Det seneste regnskab jer [jeg] har liggende er fra 2018. Der anvendte i anskaffelsesprisen som grundlag for beregning af andelsværdien. Hvis dette fastholdes, vil jeres andelsværdi falde med den negative markedsværdi. Så en forudsætning for at indfri renteswappen, vil givet være at i nogenlunde kan udligne tabet ved at overgå til valuarvurdering eller offentlig værdi, hvis det fortsat er muligt og værdien er tilstrækkelig.
Vi talte om udviklingen af renteswappen over tid. Jeg har vedhæftet et overblik der viser udviklingen i markedsværdien over tid med renteændringer på +/-1%.
… ”
Det fremgik af den i e-mailen omtalte beregning blandt andet:
” …
Vejledende beregning på omlægning af lån med beløb til udbetaling
Du får her en beregning af lån i ejendommen [adresse i by S]. Beregningen er lavet på Fastforrentet obligationslån, 2,50%, 30 år, med afdragsfrihed og Fastforrentet kontantlån, 30 år. Lånene er specificeret efterfølgende.
|
Sammenligning |
Lån, der indfries |
Lån, der optages |
Forskel |
|
Restgæld |
4.200.000 |
6.718.000 |
2.518.000 |
|
Ydelse pr. år |
48.276 |
264.915 |
216.639 |
|
Heraf afdrag pr. år |
2.013 |
25.630 |
23.617 |
ÅOP (Årlige omkostninger i procent) på lån, der optages, udgør 4,08%.
Beløb til udbetaling 2.100.043
…
Specifikation af lån, der optages
|
Nøgletal |
Fastforrentet obligationslån, 2,50% Grundlån |
Fastforrentet kontantlån Grundlån |
|
Lånebeløb (hovedstol) |
5.523.000 |
1.195.000 |
|
Ydelse pr. år 1. år |
193.305 |
71.610 |
|
Heraf afdrag pr. år 1. år |
0 |
25.630 |
|
Rentesats i procent pr. år |
2,50 |
2,88 |
|
… |
|
|
|
Rente |
Fast |
Fast |
|
Lånets løbetid i år |
30 |
30 |
|
Antal afdragsfrie år |
10 |
- |
…
Specifikation af kursværdi, omkostninger og indfrielsesbeløb
|
Nye lån |
Fastforrentet obligationslån, 2,50% |
Fastforrentet kontantlån |
|
|
Hovedstol |
5.523.000 |
1.195.000 |
|
|
Kurstab |
314.811 |
- |
|
|
… |
|
|
|
|
Kursværdi ved optagelse af lån |
|
|
6.378.336 |
Omkostninger ved optagelse af lån
…
|
Samlede omkostninger i alt |
80.548 |
…
Samlede omkostninger der skal betales i lånets løbetid
|
|
Fastforrentet obligationslån, 2,50% |
Fastforrentet kontantlån |
|
… |
|
|
|
I alt |
4.461.073 |
814.444 |
… ”
Banken havde også vedhæftet en søjlegraf som viste udviklingen i finansielle instrumenters værdi fra 2023 til 2034 ved henholdsvis et rentefald på 1 %-point, ingen renteændring og en rentestigning på 1 %-point.
Renteswappens aktuelle markedsværdi fremgik hverken af e-mailen eller de vedhæftede dokumenter.
Banken har oplyst, at klageren senere i 2022 forespurgte banken om tillægsfinansiering til renovering. Den 21. september 2022 deltog banken derfor på klagerens generalforsamling. Klagerens revisor deltog ligeledes. På generalforsamlingen holdt banken et oplæg, hvor klagerens muligheder for at lukke renteswappen før dens udløb blev præsenteret. Banken oplyste i den forbindelse for generalforsamlingen, hvad en ændring i renten ville betyde for renteswappens markedsværdi henover en 12-årig periode.
Banken har vedlagt sit oplæg fra klagerens generalforsamling, hvoraf det blandt andet fremgår:
” …
Foreningens renteswaps
Renteaftaler
…
|
MV i DKK: |
BPV i DKK: |
|
1.490.076 |
6.451 |
…
Modtager / betaler (beløb og renter i valuta)
|
Modt. / Bet. |
Rente |
Indeks |
Valuta |
Nuværende hovedstol |
Hovedstol DKK |
|
Betaler |
5,26 % |
FAST |
DKK |
4.200.000 |
4.200.000 |
|
Modtager |
0.54 % |
CIBOR6M |
DKK |
4.200.000 |
4.200.000 |
…
Nedlukning af renteswap pr. 12.9.2022
Handelsnummer: 4650150N
Hovedstol: DKK 4.200.000
Startdato: 30-12-2008
Slutdato 30-12-2038
Afviklingsprofil Stående
|
Betaler |
Modtager |
|
Fast Rente 5,26 % |
Variabel rente Cibor 6 |
Nedlukningspris inkl. vedhængende rente
|
Markedsværdi: |
DKK – 1.490.076 |
|
Nedlukningsfee: |
DKK – 10.000 |
|
Nedlukningspris, i alt: |
DKK – 1.500.076 |
Markedsværdien er foreløbig og kan ændres frem til endelig terminering.
Markedsværdien er i Nykredits favør ved negativt fortegn og i kundens favør ved positivt fortegn.
Forslag 1: Nedlæggelse renteswap
Før rabatten erhvervskroner udgør jeres nuværende finansieringsudgifter i dag ca. kr. 269.000
|
|
Brutto ydelse |
Netto ydelse |
Hovedstol |
Afdrag |
Kursværdi |
ÅOP |
FKA Kurs |
|
Realkredit 1: Fastforrentet |
348.000 |
348.000 |
6.100.000 |
0 |
5.808.665 |
6,33 |
|
|
Fastforrentet obligationslån, 5%, 30 år, med afdragsfrihed i 10 år |
348.000 |
348.000 |
6.100.000 |
0 |
5.808.665 |
6,33 |
96,65 |
• Årlig ydelse vil stige med kr. 79.580 svarende til kr. 553 pr. måned i gennemsnit pr. andelshaver.
• Ulempe: Renteswappens negative markedsværdi på kr. 1.500.000 skal medfinansieres
• Ulempe: Afdragsfri løsning med følsomhed efter 10 år. Mulighed for 30 års afdragsfrihed.
• Fordel: Hvis renten falder igen, vil lånet kunne opsiges til kurs 100 og et nyt lån med lavere rente kan reducere ydelsen eller anvendes til at afdrage på gælden.
Forslag 1.1: Nedlæggelse renteswap + tillægslån kr. 700.000
Før rabatten erhvervskroner udgør jeres nuværende finansieringsudgifter i dag ca. kr. 269.000
|
|
Brutto ydelse |
Netto ydelse |
Hovedstol |
Afdrag |
Kursværdi |
ÅOP |
FKA Kurs |
|
Realkredit 1: Fastforrentet |
391.268 |
391.268 |
6.746.000 |
0 |
6.520.009 |
6,33 |
|
|
Fastforrentet obligationslån, 5%, 30 år, med afdragsfrihed i 10 år |
391.268 |
391.268 |
6.746.000 |
0 |
6.520.009 |
6,33 |
96,65 |
• Årlig ydelse vil stige med kr. 122.268 svarende til kr. 849 pr. måned i gennemsnit pr. andelshaver.
• Ulempe: Renteswappens negative markedsværdi på kr. 1.500.000 skal medfinansieres
• Ulempe: Afdragsfri løsning med følsomhed efter 10 år. Mulighed for 30 års afdragsfrihed.
• Fordel: Hvis renten falder igen, vil lånet kunne opsiges til kurs 100 og et nyt lån med lavere rente kan reducere ydelsen eller anvendes til at afdrage på gælden.
Forslag 2: Nedlæggelse renteswap
Før rabatten erhvervskroner udgør jeres nuværende finansieringsudgifter i dag ca. kr. 269.000
|
|
Brutto ydelse |
Netto ydelse |
Hovedstol |
Afdrag |
Kursværdi |
ÅOP |
FKA Kurs |
|
Realkredit 4: Tilpasning |
256.748 |
256.748 |
5.806.000 |
0 |
5.806.000 |
4.57 |
|
|
Tilpasningslån F10, 30 år, med afdragsfrihed i 10 år |
256.748 |
256.748 |
5.806.000 |
0 |
5.806.000 |
4.57 |
81.35 |
• Årlig ydelse vil falde med kr. 12.252 svarende til kr. 85 pr. måned i gennemsnit pr. andelshaver.
• Ulempe: Renteswappens negative markedsværdi på kr. 1.500.000 skal medfinansieres
• Ulempe: Renten på tilpasningslån F10 er kun fast i 10 år. Der vil være rentefølsomhed om 10 år.
• Ulempe: Tilpasningslån F10 er inkonvertibelt. Dvs. kan ikke opsiges til kurs 100 hvis renten falder igen.
• Ulempe: Andelsværdierne vil være fastlåst. Dvs. de potentielle stigninger der er ved fastholdelse af renteswappen vil udeblive.
• Fordel: Reduceret påvirkning af ydelsen
Forslag 2.1: Nedlæggelse renteswap + tillægslån kr. 700.000
Før rabatten erhvervskroner udgør jeres nuværende finansieringsudgifter i dag ca. kr. 269.000
|
|
Brutto ydelse |
Netto ydelse |
Hovedstol |
Afdrag |
Kursværdi |
ÅOP |
FKA Kurs |
|
Realkredit 1: Tilpasing |
288.190 |
288.190 |
6.517.000 |
0 |
6.517.000 |
4.58 |
|
|
Tilpasningslån F10, 30 år, med afdragsfrihed i 10 år |
288.190 |
288.190 |
6.517.000 |
0 |
6.517.000 |
4.58 |
81.35 |
• Årlig ydelse vil stige med kr. 19.190 svarende til kr. 133 pr. måned i gennemsnit pr. andelshaver.
• Ulempe: Renteswappens negative markedsværdi på kr. 1.500.000 skal medfinansieres
• Ulempe: Renten på tilpasningslån F10 er kun fast i 10 år. Der vil være rentefølsomhed om 10 år.
• Ulempe: Tilpasningslån F10 er inkonvertibelt. Dvs. kan ikke opsiges med fordel hvis renten falder igen.
• Ulempe: Ingen afdrag, fastlåst andelsværdi
• Fordel: Reduceret påvirkning af ydelsen
…
Renteswap
En fastrenteswap er en bindende aftale om at udveksle rentebetalinger i samme valuta i en aftalt periode. På en fastrenteswap har det ene ben en variabel rente og det andet ben en fast rente. Det aftales individuelt, hvornår renten tilpasses på det variable ben.
Værdien af aftalen bliver påvirket af udviklingen i renterne. Betaler kunden fast rente, stiger markedsværdien ved en stigende rente. Tilsvarende vil værdien af aftalen falde eller blive negativ ved en faldende rente. Udviklingen i markedsværdierne er asymmetrisk, hvor markedsværdien falder mere ved et rentefald på 1%-point end den stiger ved en rentestigning på 1%-point.
Et lån og en renteswap er to selvstændige aftaler. Hvis et lån indfries, vil renteswappen ikke længere være risikoafdækning, men i stedet en spekulationsforretning. Hvis renteswappen eksemp[e]lvis lukkes ned i forbindelse med indfrielse af et lån, vil der skulle ske en afregning af markedsværdien for hele den resterende løbetid. Nykredit kan i henhold til rammeaftalen kræve, at en renteswap lukkes, hvis det lån, som aftalen afdækker, indfries.
…
Disclaimer
…
Nykredit Bank A/S påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, eller som tilbud om optagelse af lån eller kreditter omtalt i materialet. Nykredit Bank A/S påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet.
Derudover præsenterede banken i en søjlegraf et overblik over udviklingen i renteswappens markedsværdi over en periode på 12 år ved henholdsvis et rentefald på 1 %, ingen renteændring og en rentestigning på 1 %-point.
Af referatet fra generalforsamling den 21. september 2022 fremgår blandt andet:
” …
Revisor … anbefaler efter gennemgang, at vi vælger at fastholde nuværende lån …
… ”
Parternes påstande
Den 27. juli 2025 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank skal tilbyde andelsboligforeningen at lukke renteswapaftalen til 800.000 kr.
Klageren ønsker derudover at blive kompenseret for de ”ågerrenter”, som klageren har betalt igennem årene.
Nykredit Bank har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Nykredit Realkredit har nedlagt påstand om afvisning.
Parternes argumenter
Klageren har anført, andelsboligforeningens nuværende bestyrelsesformand har tidligere drøftet med banken, hvorvidt det ville være en fordel for andelsboligforeningen at omlægge swaplånet til et 30-årigt obligationslån. På tidspunktet for disse drøftelser var renten på sit højeste i mange år, og renteswapaftalen kunne lukkes for "kun" ca. 800.000 kr. Formanden spurgte banken direkte, om ikke det var i andelsboligforeningens interesse at indfri lånet, hvortil banken svarede, at det kun ville være en fordel for banken, men bestemt ikke i andelsboligforeningens interesse.
Andelsboligforeningen er bundet af et urimeligt 30-års uopsigeligt swaplån på 4.200.000 kr. til en fast rente på 5,26 % med tillæg af ekstrarente og bidragssats. Lånet blev indgået i 2008 og er afdragsfrit.
Til dato har andelsboligforeningen allerede betalt langt over 4.000.000 kr. i renteudgifter og kan i 2038 se frem til, at have betalt over 7.600.000 kr. i renteudgifter uden at havde afdraget så meget som en krone.
Det vil samlet koste andelsboligforeningen 11.728.815 at have lånt de 4.200.000 kr.
Lånet blev af klagerens revisor, revisorvirksomhed B, betegnet som det rene bondefangeri, og den høje swap, der for tiden er på 1.400.000 kr., fratager reelt andelsboligforeningen muligheden for at omlægge lånet. Andelsboligforeningen har i alle årene med ultralave bagvedliggende CIBOR 6 renter betalt en alt for høj rentesats. Ligeledes har andelsboligforeningen i denne periode ikke haft mulighed for at omlægge til et 0,5 % eller 1 % lån, da renten var lav.
Ifølge revisorvirksomhed B er klagerens lånebetingelser de dårligste ud af de cirka 1000 andelsforeninger, revisorvirksomhed B er revisor for.
Klageren har gentagne gange forsøgt at få oplyst, hvor meget andelsboligforeningen samlet har betalt i renter igennem årene, men banken nægter at udlevere denne information.
Klageren finder det uanstændigt, at banken har udnyttet og draget fordel af, at andelsboligforeningen er en lille forening med begrænset økonomisk forståelse.
Nykredit Bank har til støtte for afvisningspåstanden blandt andet anført, at klagen adskiller sig væsentligt fra et privat kundeforhold, jf. § 2, stk. 3 i Ankenævnets vedtægter. Renteswapaftaler tilbydes alene til erhvervskunder og er derfor slet ikke tilgængeligt for privatkunder. Såfremt en privatkunde ønsker en fast rente, kan dette alene opnås ved fastforrentede obligationer.
Herudover gøres det gældende, at renteswaps til andelsboligforeninger er et yderst komplekst produkt, som tidligere har været genstand for en række sager ved domstolene. Grundet den væsentlige præjudicielle karakter har dette ligeledes været behandlet af Højesteret. Indklagede finder derfor sagen uegnet til behandling i Ankenævnet, hvorfor sagen skal afvises, jf. § 5, stk. 3, nr. 4 i Ankenævnets vedtægter.
Banken har til støtte for frifindelsespåstanden blandt andet anført, at klageren har hverken opgjort eller dokumenteret, at andelsboligforeningen har betalt ågerrenter.
Obligationslånet med den tilknyttede renteswap blev indgået den 3. oktober 2008 for at sikre andelsboligforeningen en fast rente på 5,26% om året. Banken mener derfor ikke, at der er tale om ågerrenter.
Desuden har klageren gjort gældende, at andelsboligforeningen skal være berettiget til at lukke renteswappen til omkring 800.000 kr. Klageren har hverken opgjort eller dokumenteret dette krav. Alene af denne årsag bør banken frifindes.
Klageren har henvist til en forespørgsel om indfrielse af renteswapaftalen, da den negative markedsværdi var ””kun” ca. 800.000 kr.”. Klageren har ikke dokumenteret sin forespørgsel til banken eller sin opgørelse af markedsværdien. Klageren har anført, at ”Formanden spurgte Nykredit direkte, om ikke det var i foreningens interesse at indfri dette lån, hvortil Nykredit svarede, at det kun ville være en fordel for Nykredit, men bestemt ikke i foreningens interesse!” Banken kan ikke genkende denne fremstilling.
Banken rådede ikke klageren til at lukke renteswappen af økonomiske årsager, men oplyste samtidig, at der kunne være andre grunde, der berettigede det. Prisen på at lukke en renteswap er fastsat af markedet, og banken kan ikke ud fra et økonomisk perspektiv anbefale kunden at lukke en renteswap. En lukning vil bero på en række øvrige forhold. I vurderingen af, om det er fordelagtigt at lukke en renteswap, vil indgå kundens risikoprofil, økonomiske situation, tilgang til aktiv gældpleje, valget af og prisen på den alternativ finansiering på omlægningstidspunktet, samt forventninger til den efterfølgende renteudvikling.
Banken ydede denne rådgivning på andelsboligforeningens generalforsamling den 21. september 2022, hvorefter andelsboligforeningen besluttede, efter anbefaling fra andelsboligforeningens revisor, at fastholde renteswappen. Desuden fremgår det af den rammeaftale, som klageren har underskrevet, at banken yder rådgivning om forretninger efter bedste skøn og ikke er ansvarlig for tab, der måtte opstå som følge heraf. Beslutninger om at indgå og undlade at indgå aftale træffes alene af klageren, ligesom tab der måtte opstå ved sådanne dispositioner, alene påhviler klageren.
Nykredit Realkredit har anført, at klageren ikke har indgået en aftale om renteswap med realkreditinstituttet, men derimod med banken. Klageren har alene indgået en aftale om realkreditlån med realkreditinstituttet, og har ikke dokumenteret, at andelsboligforeningen har lidt et økonomisk tab som følge af denne aftale.
Ankenævnets bemærkninger
Ankenævnet finder, at sagen ikke bør afvises som erhvervsmæssig eller som følge af dens principielle juridiske karakter.
Klageren, som er en andelsboligforening, var kunde i Nykredit Bank.
Den 16. juli 2008 indgik klageren en aftale med banken om renteswap, hvorefter andelsboligforeningen skulle betale fast rente på 5,26 % om året, mens banken skulle betale en variabel rente beregnet på baggrund af CIBOR 6, til andelsboligforeningen. Renteswapaftalen havde en løbetid på 30 år. Aftalen om renteswap blev indgået i forbindelse med, at andelsboligforeningen den 3. oktober 2008 optog et 30-årigt variabelt forrentet realkreditlån i Nykredit Realkredit på 4.200.000 kr. uden afdrag i hele lånets løbetid. Da det generelle renteniveau efterfølgende faldt, udviklede renteswappens markedsværdi sig ufordelagtigt for andelsboligforeningen.
Den 21. april 2022 sendte banken en e-mail til klageren, hvor banken blandt andet havde vedhæftet en beregning på en låneomlægning til fast rente og en førtidig lukning af renteswappen. Banken skrev, at den ikke anbefalede, at klageren lukkede renteswappen, da renteswappen havde en lang restløbetid, men at der kunne være grunde, som kunne berettige en lukning. I så fald skulle klageren rådgives grundigt herom forinden, hvilket banken tilbød at bidrage med. Banken anførte endvidere, at parterne i en telefonsamtale den 21. april 2022 talte om udviklingen af renteswappen over tid. I e-mailen havde banken vedhæftet en beregning på en omlægning af realkreditlånet og et overblik over udviklingen i finansielle instrumenters værdi over tid ved henholdsvis et rentefald på 1 %-point, ingen renteændring og en rentestigning på 1%-point.
Banken deltog på klagerens generalforsamling den 21. september 2022, hvor den blandt andet holdt et oplæg angående renteswappen. Det fremgik blandt andet af bankens oplægsmateriale, at renteswappen ville kunne lukkes for 1.500.076 kr. inklusiv omkostninger.
Det fremgår af referatet fra generalforsamlingen, at klagerens revisor havde anbefalet, at andelsboligforeningen fastholdt sit daværende realkreditlån.
Klageren har i sin påstand blandt andet anført, at banken skal tilbyde andelsboligforeningen at lukke renteswappen for cirka 800.000 kr., som var renteswappens negative markedsværdi på det tidspunkt, banken anbefalede andelsboligforeningen ikke at lukke renteswappen. Andelsboligforeningen har derudover nedlagt påstand om, at banken skal kompensere foreningen for de ”ågerrenter”, foreningen har betalt for renteswappen gennem årene.
Banken har i sin frifindelsespåstand blandt andet anført, at den ikke har tilbudt andelsboligforeningen, at den kunne lukke renteswappen for 800.000 kr., og at foreningen hverken har opgjort eller dokumenteret dette. Banken anfører derudover, at klageren ikke har opgjort eller dokumenteret, at foreningens betalinger til renteswappen skulle udgøre ”ågerrenter”, da renteswappen blev indgået for at sikre andelsboligforeningen en fast rente på 5,26 %.
Nykredit Realkredit har anført, at klageren ikke har indgået nogen aftale om renteswap med realkreditinstituttet, men med banken, og klagen bør derfor alene rettes imod banken. Klageren har alene indgået en aftale om realkreditlån med realkreditinstituttet og har ikke dokumenteret, at andelsboligforeningen har lidt et økonomisk tab som følge af denne aftale, og sagen mod realkreditinstituttet skal derfor afvises.
Vedrørende Nykredit Realkredit
Ankenævnet finder, at klagen alene angår klagerens aftale om renteswap med Nykredit Bank.
Ankenævnet finder det herefter ikke godtgjort, at Nykredit Realkredit har handlet ansvarspådragende over for klageren.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen over Nykredit Realkredit.
Vedrørende Nykredit Bank
Angående krav om lukning af renteswappen til 800.000 kr. (Påstand 1)
Ankenævnet finder, at det ikke er godtgjort, at banken begik rådgivningsfejl i forbindelse med drøftelser med andelsboligforeningen om at lukke renteswappen og omlægge det variabelt forrentede realkreditlån. Ankenævnet finder, at det således ikke er godtgjort, at banken har pådraget sig et erstatningsansvar, som kan medføre, at banken skal tilpligtes at tilbyde andelsboligforeningen at lukke renteswappen for 800.000 kr.
Ankenævnet har lagt vægt på, at banken i sin e-mail til andelsboligforeningen den 21. april 2022 vedhæftede beregninger angående en omlægning af andelsboligforeningens variabelt forrentede realkreditlån, en graf over finansielle instrumenters værdi over tid og den oplyste, at andelsboligforeningen skulle rådgives grundigt inden en eventuel låneomlægning og lukning af renteswappen, og at banken gerne ville bidrage hertil.
Ankenævnet finder, at banken heller ikke på andet grundlag er forpligtet til at tilbyde andelsboligforeningen at lukke renteswappen for 800.000 kr.
Klageren får herefter ikke medhold i denne del af klagen.
Angående krav om kompensation for renter (Påstand 2)
Ved indgåelsen af renteswappen accepterede andelsboligforeningen en fast rente på 5,26 % og at modtage en variabel rente fra banken, som var baseret på udviklingen i renten på CIBOR 6.
Ankenævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte rentesatsen på renteswappen som urimelig.
Klageren får herefter ikke medhold i denne del af klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen over Nykredit Realkredit.