Afgørelse

Indsigelse om mangelfuld rådgivning ved optagelse af realkreditlån i 2022, idet erhvervskaution ikke var indregnet i klagernes gældsfaktor. Spørgsmål om forældelse.

Sagsnummer:	215/2026
Dato:	16-10-2026
Ankenævn:	Katrine Waagepetersen, Jacob Grubbe, Signe Vejen Hansen, Morten Bruun Pedersen og Poul Erik Jensen.
Klageemne:	Forældelse - rådgivning Kaution - øvrige spørgsmål Rådgivning - låneoptagelse m.v.
Ledetekst:	Indsigelse om mangelfuld rådgivning ved optagelse af realkreditlån i 2022, idet erhvervskaution ikke var indregnet i klagernes gældsfaktor. Spørgsmål om forældelse.
Indklagede:	Skjern Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning ved optagelse af realkreditlån i 2022, idet erhvervskaution ikke var indregnet i klagernes gældsfaktor. Spørgsmål om forældelse.

Sagens omstændigheder

Klagerne M og K var kunder i Skjern Bank.

M ejede en ejendom, ejendom E1, der bestod af tre lejemål. Klagerne boede i det ene lejemål, og M udlejede de to andre lejemål. Klagerne har oplyst, at udlejningen af lejlighederne indbragte M mere end 10.000 kr. om måneden. 

På et ikke oplyst tidspunkt etablerede M sammen med sine brødre og far et ejendomsselskab, ejendomsselskab E, hvor M var direktør og hans ejerandel udgjorde 25 %.

I 2019 købte klagerne en grund, ejendom E2, med henblik på opførelse af et hus.

Af bankens interne tidslinje for klagernes byggeforløb fremgår blandt andet:

”… Køber grund, [ejendom E2], pr. 01.09.2019. Købspris 762t + tilslutning varme og antenne 55t

De vil bygge 2 år senere – i mellemtiden skal de spare op og afvikle gæld.

Nuværende ejendom, [ejendom E1] kan udlejes for 200-210t og løber rundt.

[K] har udbetaling på 50t til byggeriet.

Forventer at bygge hus på 200 m2 for i alt 3 mio. inkl. grund. Der vil indgå eget arbejde.

Venter barn okt. 2019 og ønsker beregning ud fra 2 børn.

Grunden finansieres med byggekredit 800t, hvor de løbende betaler renterne 3000/md. Rente 3,95%

Forudsætninger for grundkøb:

• […]
• RB [rådighedsbeløb] ca. 15t ud fra 2 børn.”

I oktober 2019 blev klagerne forældre til deres første barn.

Ved kautionserklæring af 18. november 2019 kautionerede M og tre andre personer ved selvskyldnerkaution for enhver forpligtelse, som ejendomsselskab E havde eller måtte få over for banken. Af ”Vilkår for kaution”, der var vedlagt kautionserklæringen fremgår blandt andet:

”Kautionens betydning

Kautionsforpligtelsen betyder, at banken straks vil kræve det kautionssikrede engagement indbetalt af kautionisten, hvis låntager, uanset af hvilken årsag, ikke kan eller vil betale. Hvis situationen skulle opstå, vil kautionisten få et brev fra banken, om at betale det beløb, låntager skylder og som der kautioneres for. Hvis kautionisten ikke betaler eller aftaler en afdragsordning med banken, kan banken overgive sagen til retslig inkasso. Det vil medføre yderligere udgifter for kautionisten.”

Ved e-mail af 15. april 2021 til klagerne skrev banken blandt andet:

”… Samlet gæld bliver ca. 3,4 mio og forudsætter at vi kan få en vurdering på 4 mio. Gælden vil medføre en gearing på 4,35, hvilket er i den høje ende, men kan accepteres, hvis de andre ting går op i en højere enhed.

Når gearing er over 4, SKAL kreditforeningslånet være med fast rente og afdrag. Så hvis gælden bliver mindre (større udbetaling eller billigere projekt), vil det naturligvis ikke gøre noget …”

Til e-mailen vedhæftede banken ”Vejledende beregning af finansiering ved køb”, ”Rådighedsberegning” og ”Budget”. I den vejledende beregning tog banken udgangspunkt i et 1,5 % fastforrentet 30-årigt realkreditlån hos realkreditinstitut R med en hovedstol på 3.215.000 kr. samt i et boliglån i banken med en hovedstol på 198.219 kr. Af rådighedsberegningen fremgik, at klagernes daværende månedlige rådighedsbeløb udgjorde 16.588 kr., og at deres fremtidige månedlige rådighedsbeløb var beregnet til 13.948 kr. Af budgettet fremgik, at banken havde noteret klagernes civilstand som ”Gift/registreret partnerskab”.

Klagerne har oplyst, at de lever som ugifte samlevende.

Af bankens tidslinje for byggeforløb for den 15. april 2021 fremgår blandt andet:

”Modtaget projekt på 4,3 mio. - kan ikke hænge sammen og kan ikke vurderes højt nok.

Vil bygge 211 m2 + 99 m2 garage + 35 m2 overdækket terrasse. Vægtet areal på 260 m2 - håber på vurdering på 4 mio.

[M’s] bror skal stå for projektet.

De forventer at kunne skaffe udbetaling på 700t

Sendt budget, hvor de gerne skal finde besparelser, da fremtidigt RB på 13.948/md

De vil overveje om de evt. kan nøjes med 1 bil.

(Se mail af 15.04.21)

Vigtigt at salg af [ejendom E1] (inkl. tilretning af BBR) er på plads før byggeriet kan godkendes.

Der er regnet ud fra fast rente 1,5% 30 år + boliglån 200t

Der kan kun tilbydes fast rente, når gearing er over 4.”

Af bankens tidslinje for byggeforløb for den 13. august 2021 fremgår blandt andet:

”Nyt projekt med samlet pris på 3,8 mio alt inkl.

Vurdering 3,7 mio.

[M] insisterer på at få F-kort lån, hvis muligt.

Forudsætninger:

• Egen udbetaling på 850t
• RB ca 15t til 2v og 2b.
• TK-lån F-kort 2,96 mio + banklån max 100t.
• 191 m2, garage 56 m2, carport 24 m2, 2 terrasse ca. 40 m2 - vejet areal ca. 219 af
• 15500 m2 + værdi for beliggenhed. - se tegning i e-arkiv
• Forudsat løn [M] 493t og [K] 288t
• Underskrevet købsaftale på [ejendom E1]”

På et ikke nærmere oplyst tidspunkt inden start af klagernes byggeproces blev ejendom E1 solgt for 2.500.000 kr. til ejendomsselskab E. Banken har oplyst, at M’s provenu fra salget udgjorde 682.961 kr.

Banken har oplyst, at Ejendomsselskab E’s egenkapital på bevillingstidspunktet af klagernes husbyggeri, var negativ med ca. 55.000 kr., som skulle deles mellem de fire kautionister, svarende til 13.000 kr. pr. kautionist.

På et ikke nærmere oplyst tidspunkt blev byggeprojektet påbegyndt.

I april 2022 blev klagerne forældre til deres andet barn.

Af bankens tidslinje for byggeforløb for den 12. og 19. april 2022 fremgår blandt andet:

”Det er vigtigt for [M] at få F-kort lån.

[M] har solgt bil, Seat Cupra årg. 2021, og indfriet Billån via [Virksomhed V] for at nedbringe gearing til max. 4 og øge rådighedsbeløbet

19.04.2022

Den faste rente er steget til 3% og [M] vil rigtig gerne have et F-kort lån på byggeri, da han forventer rentefald.

De skal alene have [realkredit]-lån (der er plads til banklån op til 100t inden for gearing 4).

Fået søn nr. 2 05.04.2022.

Aftalt at der kun er plads til 1 bil i budgettet, hvilket de er indforstået med.

RB fremgår af budgetberegning og Controllingrapport arkiveret 28.04.2022

Der er indstillet på at sælge huset, hvis det bliver for stramt efterfølgende, hvilket også fremgår af anbelingsskema [anbefalingsskema].

Nuv. [rådighedsbeløb] 19.929 – fremtidig 18.515 – trad. 16.846 (uden børneopsparing og linser)

Fremtidigt RB ved standard finansiering overholder guideline til 2 voksne og 2 børn.

Besparelse ved F-kort lån er 1.669/md

Gearing uden [ejendomsselskab E] udgør 3,8

Gearing inkl. evt. forpligtelse i [ejendomsselskab E] på 186t på 4,0

Her er medregnet boliglån på 100t, som udelukkende er til buffer – det vil sige at den først bliver oprettet efter afsluttet byggeri, hvor der var afviklet på [realkredit]-lån. Gearing er derfor hele tiden under 4.”

Ved brev af 26. april 2022 sendte banken sin anbefaling af et F-kort realkreditlån med afdrag og mulighed for ti års afdragsfrihed til klagerne. Banken skrev endvidere:

”I forbindelse med vejledningen har banken sammen med jer gennemgået beregninger – herunder gennemgang af væsentlige nøgletal og karakteristika ved finansieringen og de specifikke konsekvenser, som finansieringen kan have for jer.

Om jeres forhold, målsætninger og præferencer har I oplyst at:

• I har uændrede indtægter og udgifter inden for de næste år
• I forventer at blive boende i boligen i minimum 10 år
• I er oplyst om at endelig godkendelse af det valgte lån, forudsætter at byggebudgettet overholdes. I er samtidig oplyst om, at salg af boligen kan blive nødvendigt, hvis byggebudgettet overskrides væsentligt, hvilket I har accepteret.
• I ønsker, at restgælden er nedbragt væsentligt ved forventet pensionsalder.

Om jeres risikovillighed i forhold til rentestigninger har I oplyst at:

• I er villige til at løbe risikoen for en stigning i renten på lånene, mod til gengæld at få en lavere ydelse her og nu. I er bekendt med, at et evt. rentetillæg eller bidragssatser også kan stige. I har høj risikovillighed.

[…]

Vi anbefaler dette lån, fordi:

• I får et lån med variabel rente, da I er villig til at løbe risikoen for stigning i renten, der justeres hver 6. måned
• I kan indfri lånet til markedskurs, som kan være under eller over 100. Eller I kan indfri lånet til kurs 100 ved refinansiering - med to måneders varsel
• I betaler afdrag på lånet og nedbringer dermed løbende jeres restgæld. Hvis jeres økonomiske forhold er tilstrækkelige, er det muligt at aftale en periode med op til 10 år uden betaling af adrag [afdrag].”

Den 27. april 2022 forhåndsvurderede realkreditinstitut R huset til 3.700.000 kr.

Klagernes byggesag blev bevilget den 28. april 2022, og ved brev af samme dag sendte banken sin rådighedsberegning til klagerne, hvoraf fremgik, at deres daværende månedlige rådighedsbeløb udgjorde 19.188 kr. og at deres fremtidige månedlige rådighedsbeløb ved et F-kort realkreditlån var beregnet til 17.573 kr. Ved beregningen af det fremtidige rådighedsbeløb tog banken udgangspunkt i en årlig lønindkomst for M på 493.608 kr. og en årlig lønindkomst på 292.000 for K, børne- og ungeydelser på i alt 33.336 kr. for to børn og udgifter på 0-10.000 kr. om året for én bil.

Af bankens ”Controlling rapport” af samme dato fremgår blandt andet, at klagerne havde et daværende månedligt rådighedsbeløb på 19.188 kr. (reguleret månedligt rådighedsbeløb på 19.929 kr.) samt at klagerne ved et fastforrentet lån ville få et månedligt rådighedsbeløb på 15.905 kr. (reguleret rådighedsbeløb på 16.846 kr.) mod 17.573 kr. (reguleret 18.515 kr.) ved et F-kort realkreditlån. Banken har oplyst, at forskellen mellem det regulerede og ikke-regulerede rådighedsbeløb er, at banken i det ikke-regulerede rådighedsbeløb har fratrukket udgifter til kontaktlinser og børneopsparing på 942 kr. pr. måned. Udgifterne betragtes ikke som nødvendige faste udgifter, og skal derfor kunne undværes eller afholdes i rådighedsbeløbet, hvilket følger af både realkreditinstitut R’s og bankens retningslinjer.

Den 5. maj 2022 underskrev klagerne låne- og pantsætningsaftale med realkreditinstitut R om optagelse af et F-kort realkreditlån med en hovedstol på 2.989.000 kr. med udbetaling den 17. maj 2022. Klagerne underskrev samme dag ”Aftale om finansiering – nybyggeri” med banken om ekspedition af nye og eksisterende lån i forbindelse med nybyggeri. 

I december 2022 blev byggeriet færdigmeldt, og den 22. december 2022 værdiansatte realkreditinstitut R huset til 3.850.000 kr.

Af bankens tidslinje for byggeforløb fremgår blandt andet:

”20.02.2023

På opfordring sendes beregning på omlægning til 5% 30 år. Ønskes ikke pga merudgift på 2818/md.

21.02.2023

De ønsker kredit 500t til bilkøb og afslutning af byggeri.

Har siden opstart byggeri oprettet boligkredit hos [virksomhed V].

[K] har fået nyt job 37t pr. uge pr. 01.03.2023, som øger indtægten.

31.03.2023

De ønsker bolig/bil kredit til afslutning af byggeriet og løbende finansiering af biler via [virksomhed V]. Genforhandling om 5 år.

Aftalt 400t - ønskes evt. forhøjet til 500t, når de af afdraget 2-300t på huset. Derfor laves EP på 500t.

De handler biler på den nye kredit som sælges igen. Efterhånden bliver kreditten brugt på havevandingsanlæg, terrasse, ekstra forbrug m.m.”

Ved ”Kreditaftale – BoligMAX kredit” af 13. april 2023 indgik klagerne kreditaftale med banken, hvor de fik en trækningsret på 400.000 kr. Banken har oplyst, at ca. 100.000 kr. vedrørte afslutning af byggeriet, og at resten vedrørte finansiering af bilkøb.

Banken har endvidere oplyst, at ejendom E2 i september 2025 blev vurderet til 4.250.000 kr., at klagernes månedlige rådighedsbeløb var ca. 23.000 kr., og at klagerne havde en positiv formue på ca. 1.000.000 kr.

Ved e-mail af 2. september 2025 skrev M til banken, at han og K gerne ville have flere penge til rådighed de næste par år, og at de gerne ville høre om deres muligheder. Ved e-mail af 8. september 2025 sendte banken et forslag til låneomlægning til et F5 30 med afdrag til M. Banken vedhæftede budgetberegning, hvor den tog udgangspunkt i et provenu på ca. 580.000 kr. til nedbringelse af boligkreditten og M’s andel i ejendomsselskab E, uændrede indtægter, salg af deres daværende bil og indfrielse af billån mv.

Den 23. oktober 2025 kaldte banken kautionen i ejendomsselskab E på i alt 489.746,89 kr., med frist til den 14. november 2025.

Den 5. november 2025 klagede klagerne til banken over bankens rådgivning og kreditvurdering i forbindelse med deres optagelse af F-kort realkreditlånet i 2022.

Banken udsatte fristen for M’s betaling af hans kautionsforpligtelse for ejendomsselskab E til den 21. november 2025.

Ved e-mail af 10. november 2025 vedkendte M sig sin personlige selvskyldnerkaution for ejendomsselskab E, hvori han var udtrådt som direktør, og som var kommet under likvidation.

Ved brev af 19. november 2025 afviste banken klagen.

Ved e-mail af 20. november 2025 anmodede klagerne banken om udlevering af det samlede skriftlige materiale, der lå til grund for kreditvurderingen og rådgivningen i forbindelse med bevillingen af F-kort realkreditlånet i 2022.

Ved brev af 28. november 2025 besvarede banken klagernes anmodning, hvori banken blandt andet skrev, at processen med inddrivelse af bankens tilgodehavende hos ejendomsselskab E ville blive igangsat. 

Den 4. december 2025 blev kravet mod kautionisterne indgivet til inkasso, og der blev sendt påkravsskrivelser til kautionisterne. Kravet blev tillagt renter fra den 23. oktober 2025 til den 27. november 2025. Påkravsskrivelse til M er ikke fremlagt i sagen.

Ved e-mail af 8. december 2025 til banken skrev klagerne blandt andet, at kautionisterne internt havde fordelt kravet mellem sig, således at M skulle betale 209.915,63 kr. Klagerne anmodede samtidig banken om ikke at tilskrive yderligere renter og omkostninger efter den 23. oktober 2025.

Den 15. december 2025 blev der sendt inkassorykkere til kautionisterne. Inkassorykkerne er ikke fremlagt i sagen.

Den 16. december 2025 betalte M sin andel af kautionen på 209.915,63 kr. til banken.

Ved e-mail af 18. december 2025 til klagerne skrev banken blandt andet, at hovedstolen med tillæg af renter udgjorde 492.853,73 kr., og at kravet efter den 27. november 2025 blev forrentet med en misligholdelsesrente på 15 %.

Banken har fremlagt kontoudskrifter for klagernes byggekredit, opsparingskonto og boligkredit.

Parternes påstande

Den 16. marts 2026 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Skjern Bank skal tilbagebetale det fulde kautionsbeløb inklusive pålagte inkassoomkostninger og strafrenter på 223.145,02 kr., subsidiært en væsentlig del af beløbet.

Skjern Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at banken har ydet mangelfuld rådgivning og en fejlbehæftet kreditvurdering i strid med bekendtgørelse om god skik for boligkredit i forbindelse med bevilling og udbetaling af deres F-kort lån i maj 2022.

Banken bærer som minimum et medansvar for deres nuværende økonomiske tab ved at have overtrådt god skik for boligkredit og bevilget deres realkreditlån på et ufuldstændigt og uforsvarligt grundlag. Banken skal betale kautionsbeløbet inklusiv pålagte inkassoomkostninger og strafrenter til dem, som de så sig nødsaget til at indbetale for at afværge en retssag og yderligere omkostninger.

Banken undlod at indregne M’s personlige selvskyldnerkaution for ejendomsselskab E (som havde negativ egenkapital og gæld til banken) i deres private kreditvurdering, hvilket er den direkte årsag til, at de blev bevilget et risikabelt F-kort lån og efterfølgende er havnet i denne situation. Der var tale om en personlig, solidarisk selvskyldnerkaution for et selskab, som banken vidste havde negativ egenkapital. Det udgjorde en overhængende risiko for deres privatøkonomi. Selv hvis gælden holdes ude af den snævre formel for gældsfaktor, fritager det ikke banken for sin pligt efter god skik for boligkredit til at foretage en forsvarlig helhedsvurdering.

Banken oplyser, at dens gearing var beregnet til 3,8 på bevillingstidspunktet, uden indregning af kautionen. Af bankens tidslinje for byggeforløbet fremgår, at ”Gearing inkl. evt. forpligtelse i [ejendomsselskab E] på 186t [er] på 4,0”. Havde banken foretaget en lovpligtig helhedsvurdering i 2022, ville denne risiko uomtvisteligt have bragt deres gearing over 4,0, hvorved det risikable F-kort lån ikke måtte være bevilget.

Banken vurderede desuden ikke deres rådighedsbeløb korrekt ud fra forudsætningen om, at de skulle kunne godkendes til et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med afdrag (ca. 3 % på daværende tidspunkt), jf. god skik for boligkredit § 19, stk. 1. En korrekt beregning ville have vist et fald i rådighedsbeløbet på ca. 5.000 kr. månedligt, hvilket ikke efterlod en tilstrækkelig buffer til et variabelt forrentet lån.

Reglerne for kreditvurdering er til for at sikre, at forbrugere ikke sætter sig for stramt. Ved bevidst at skjule den reelle, samlede økonomiske risiko (inkl. kautionen) for dem i sin rådgivning, fratog banken dem muligheden for at træffe et oplyst valg. Havde banken givet dem korrekt rådgivning og vist dem det reelle fald i rådighedsbeløbet og den ulovligt høje gældsfaktor, havde de naturligvis ikke valgt at bygge, eller havde valgt et billigere projekt. Bankens svigt betød, at de byggede på falske forudsætninger.

Banken anfører, at deres rådighedsbeløb ikke ændrede sig voldsomt ved overgangen til nybyggeriet og det nye lån. Banken har dog i "før"-beregningen udeladt indtægten på over 10.000 kr. om måneden fra udlejning af lejlighederne i ejendom E1. Banken var klar over dette, da den i sin tidslinje for byggeforløbet har noteret, at ejendom E1 ”kan udlejes for 200-210t og løber rundt”. Ved bevidst ikke at indregne deres fulde, reelle indtægt i "før"-budgettet, minimerede banken kunstigt det reelle fald i deres levestandard og rådighedsbeløb, der fulgte med salget af ejendom E1 og optagelsen af F-kort lånet. Stresstesten af deres økonomi blev derfor udført på et falsk grundlag.

Banken fremhæver i sin tidslinje for byggeforløbet (den 12. april 2022), at de "aktivt" solgte deres bil for at nedbringe gearingen til max 4 og få et F-kort lån. Banken forsøger her at flytte ansvaret over på dem. Det er almindelig sund fornuft og udtryk for økonomisk ansvarlighed at skære unødvendige udgifter væk under et byggeprojekt. De tilpassede deres udgifter og levede med kun én bil langt ind i 2023. At de kortvarigt ejede en ekstra bil ad to omgange i 2023 (fra april 2023 til juli 2023 og igen i september 2023) ændrer ikke på, at de igennem en periode på over halvandet år – fra før byggeriet og langt ind i 2023 – konsekvent holdt biludgifterne på et minimum for at sikre deres økonomi. At de handlede ansvarligt, fritager ikke banken for sit ansvar for at sige nej til et lån, hvis den samlede økonomiske risiko (herunder kautionsforpligtelsen) er for høj.

Banken henviser til et anbefalingsskema, hvori de accepterede at sælge ejendom E2, hvis byggebudgettet blev overskredet og anfører, at dette beviser deres risikovillighed. Deres klage handler imidlertid ikke om, at håndværkerudgifterne løb løbsk. Den handler om, at det grundlæggende fundament for bevillingen i maj 2022 var forkert, fordi banken skjulte den reelle gearing for dem. Man kan ikke træffe et "oplyst valg" eller give et informeret samtykke, når bankens forudgående beregninger (herunder udeladelse af kautionen) er stærkt manipulerende. Reglerne i god skik for boligkredit er desuden beskyttelsespræceptive. At en kunde underskriver et skema om risikovillighed fritager under ingen omstændigheder banken for sit objektive ansvar for at afvise en lånoptagelse, hvis kundens økonomi ikke objektivt set kan bære det i en stresstest.

Banken har blandt andet i sine budgetberegninger fejlagtigt registreret deres civilstand som gift. At banken har baseret sin kreditvurdering af dem på en forkert civilstand, hvilket har direkte betydning for skatteberegninger og forsørgelsespligt, viser at bankens papirarbejde er blevet udført overfladisk og sjusket.

Af bankens tidslinje for den 21. februar 2023 fremgår fejlagtigt, at de siden byggeriets opstart havde en boligkredit hos virksomhed V. M er ansat i virksomhed V, og de har ikke nogen ”boligkredit” der. Banken baserer formentlig sit fejlagtige gætteri på overførsler fra virksomhed V til deres konto. Disse midler var udelukkende til brug for bilkøb i april og september 2023. Da leveringen af den anden bil blev forsinket, stod pengene på deres konto i en rum tid, inden de blev betalt. At banken ukritisk tolker dette som en hemmelig "boligkredit" og ophøjer egne gisninger til faktuelle beviser, er kritisabelt.

Da det stod klart, at de stod i en presset situation med kautionsforpligtelsen, spurgte de banken den 2. september 2025 til deres ”muligheder” og anmodede om en snak. I bankens svar af 8. september 2025 modtog de ikke reel helhedsrådgivning, men blot et diktat om, at de skulle optage et nyt lån i ejendom E2, sælge deres bil, og at banken forudsatte, at hele provenuet blev brugt til at betale bankens eget tilgodehavende i ejendomsselskab E. Dette beviser, at banken konsekvent har vægtet inddrivelsen af egne midler højere end sin rådgivningsforpligtelse over for dem som privatkunder.

Banken anfører, at de i perioden 2020-2021 opsparede 109.000 kr., og at det beviser deres økonomiske robusthed over for fald i rådighedsbeløb. Det er indlysende, at de havde en robust økonomi og høj opsparingsevne, mens de havde den ekstra indtægt fra udlejningen af lejemålene i ejendom E1. At banken bruger historiske tal baseret på en massiv indtægt, de afgav i forbindelse med byggeprojektet, som et bevis på fremtidig robusthed, understreger den mangelfulde sagsbehandling.

Banken anfører, at den i foråret 2023 bevilgede dem en yderligere BoligMAX kredit på 400.000 kr. (hvoraf en stor del gik til køb af biler). At banken udstedte mere gæld til dem, ændrer ikke ved, at bankens oprindelige stress-test i maj 2022 var mangelfuld.

En medarbejder i banken, der var involveret i deres sag, herunder oprettede kautionserklæringen, er senere blevet dømt for dokumentfalsk af særlig grov beskaffenhed i den periode, hvor deres lånesag stod på. Dette skaber en berettiget tvivl om pålideligheden af bankens interne notater, tidslinjer og beregningsgrundlag i deres sag.

Forældelsesfristen er suspenderet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2. Fristen løber først fra det tidspunkt, hvor de blev bekendt med rådgivningsfejlen og det deraf følgende tab. De kendte til kautionen, men de var ikke bekendte med rådgivningsfejlen. Rådgivningsfejlen (og deres tab i den forbindelse) opdagede de først i efteråret 2025, da banken gjorde kautionen gældende, og de anmodede om aktindsigt.

Skjern Bank har blandt andet anført, at sagen er forældet, og at sagen derfor skal afvises efter forældelseslovens § 3, stk. 1.

Rådgivningen er gået forud for bevilling af klagernes byggesag pr. 28. april 2022 (udbetalingen af realkreditlånet den 17. maj 2022), mens klagen er fremsendt den 5. november 2025. Forældelseslovens § 3, stk. 1, foreskriver at forældelsesfristen er tre år, hvorfor klagen først er kommet efter de tre år. Uanset om forældelsesfristen regnes fra den 28. april 2022 eller fra den 17. maj 2022, er forældelsesfristen gået.

Forældelsesfristen starter på rådgivningstidspunktet, medmindre klagerne ikke vidste eller burde vide, at der kunne være et krav mod banken baseret på den information, som banken har stillet klagerne til rådighed. Klagerne har hele tiden været bekendt med deres eventuelle kautionsforpligtelse.

Klagerne har modtaget alle lovmæssige informationer og dokumenter inden etablering af lånet. Samtidig har klagerne været aktive i deres valg af lån for at kunne nedbringe gældsfaktoren mest muligt, da klagernes ønske var at kunne få tilbudt et F-kort lån, hvilket blot underbygger, at klagerne var bekendt med eventuelle krav.

En potentiel rådgivningsfejl kan derfor ikke påberåbes på nuværende tidspunkt, og forældelsesfristen har heller ikke været suspenderet, hvorfor klagerne ikke kan påberåbe sig forældelseslovens § 3, stk. 2.

Der henvises til Ankenævnets afgørelse i sag 616/2025, hvor sagen blandt andet blev afvist med baggrund i forældelsesreglerne. I sagen skal erstatningskravet baseres på, at rådgivningsansvar forældes efter tre år regnet fra rådgivningstidspunktet.

Finder Ankenævnet, at sagen ikke er forældet, anføres det, at banken ikke har handlet ansvarspådragende.

I beregningen af 28. april 2022 er der medtaget et barn i ”før beregningen” og to børn i ”efter beregningen” ligesom der i begge beregninger indgår en bil. Både det aktuelle og traditionelle rådighedsbeløb overholder bankens retningslinjer for en familie på to voksne og to børn. På daværende tidspunkt var kravet minimum 15.000 kr., hvilket klagerne havde accepteret til at ligge i et tilfredsstillende niveau.

Boliglånet blev medregnet pr. 28. april 2022, men at det først blev etableret i 2023, hvor der i øvrigt var afdraget ca. 75.000 kr. på gælden til realkreditinstitut R.

Gearingen har derfor ikke været over de tilladte 4,0 på tidspunktet for rådgivningen og ved etablering af F-kort lånet.

Realkreditinstitut R forhåndsvurderede huset til 3.700.000 kr. og den endelige vurdering lød på 3.850.000 kr. Set i forhold til bankens beregning af gearingen og klagernes økonomiske robusthed mener banken at have foretaget de nødvendige økonomiske vurderinger. Realkreditinstitut R’s forhåndsvurdering i april 2022 medførte, at klagerne ville have en formue på 6-700.000 kr. på tidspunktet for rådgivningen.

M var direktør i ejendomsselskab E og kunne tegne selskabet alene. Ejendomsselskab E’s formål var køb af ejendomme, som efterfølgende skulle sælges med avance – altså en kommerciel og næringsmæssig betragtning. Som direktør havde M et indgående kendskab til selskabets drift og dispositioner.

I henhold til § 21, stk. 5, i bekendtgørelse om god skik for boligkredit skal gæld, der kun relaterer sig til en erhvervsdrivendes erhvervsvirksomhed ikke medregnes ved opgørelsen af gældsfaktoren. Kautionsforpligtelsen skulle dermed ikke indgå i beregningen af gældsfaktoren.

M’s kaution anses på baggrund af ovennævnte oplysninger, som en erhvervskaution og ikke en privatkaution med forbrugerretlige beskyttelse, da erhvervskautionen blev stillet som led i næring for at tjene penge i ejendomsselskab E, hvormed bl.a. ejeren og direktøren kunne få økonomisk gevinst.

I efteråret 2025 blev ejendommen i ejendomsselskab E solgt med et tab. Der henstod en gæld til banken samt en momsgæld til Skattestyrelsen. M valgte at træde tilbage som direktør, hvorved ejendomsselskab E kom under likvidation. Momsgælden til Skattestyrelsen er den eneste selskabsgæld, banken kender til.

Klagerne har gennem årene haft en tilfredsstillende økonomi og har dags dato en friværdi på ca. 1 mio. kr. i huset. Klagerne er på ingen måder insolvente eller står med en stor uafklaret gæld. Sagen omhandler mest af alt, at klagerne er utilfredse med, at banken har fastholdt kautionen over ejendomsselskab E, end om rådgivning i forbindelse med husbyggeriet.

Klagerne gør krav på erstatning for kautionsbeløbet. Der er igen årsagssammenhæng mellem kautionsbeløbet, der opstod i efteråret 2025, mens rådgivningen fandt sted i foråret 2022. Til gengæld er der årsagssammenhæng mellem bankens krav til direktøren M om indbetaling af kautionsbeløbet og den efterfølgende klage til banken.

Banken gjorde klagerne bekendt med, at de ikke kunne blive tilbudt et F-kort lån, hvis gearingen lå over 4,0 ligesom de ad flere omgange blev gjort bekendt med rådighedsberegninger. Klagerne foretog et aktivt valg i april 2022 om at sælge deres biler for at nedbringe gælden og dermed øge rådighedsbeløbet for at kunne opfylde betingelserne for et F-kort lån. Uagtet om reglerne er beskyttelsespræceptive har klagerne været involveret og foretaget aktive valg for at kunne få det lån, de helst ville have. Da klagerne i april 2023 etablerede boligkreditten på 400.000 kr. blev 327.000 kr. brugt til køb af bil. Havde klagernes økonomi ikke været tilstrækkelig robust, var kreditaftalen ikke indgået. Klagernes køb af en bil kort tid efter byggeriets afslutning underbygger bankens forklaring om, at klagerne solgte bilen for at nedbringe gearingen.

At banken i sit interne dokument har benævnt en bilkredit for en boligkredit i forhold til virksomhed V ændrer ikke ved kreditvurderingen.

Af kontoudskriftet for klagernes opsparingskonto fremgår, at klagerne i en periode før byggeriet var i stand til at spare 109.000 kr. op og samtidig kunne betale udgifter i forbindelse med byggeriet på ca. 34.000 kr. hen over en periode på 12 måneder (2020-2021). Klagernes evne til at spare op fortsatte frem til byggeriets begyndelse. Fra opsparingskontoen betalte klagerne månedligt 3.000 kr. i renteudgifter til deres byggekredit, der blev oprettet i august 2019 med en kredit på 800.000 kr.

Den 2. september 2019 blev der trukket 782.233 kr. på boligkreditten, mens der den 31. januar 2022 blev trukket 486.445,13 kr. Den 24. februar 2022 blev der foretaget den første betaling i forbindelse med byggeriet. Klagerne har således vist evnen til løbende at kunne spare penge op i perioden til byggeriet og dermed kunne klare et eventuelt fald i rådighedsbeløb.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne M og H var kunder i Skjern Bank.

M ejede en ejendom, ejendom E1, hvori han boede med H i en del af ejendommen og udlejede den resterende.

I 2019 købte klagerne en grund, ejendom E2, med henblik på opførelse af et hus.

I november 2019 stillede M kaution for ejendomsselskab E, hvor han var medejer og direktør. På et ikke oplyst tidspunkt solgte M ejendom E1 til ejendomsselskab E.

I foråret 2022 formidlede banken et F-kort realkreditlån hos realkreditinstitut R på 2.989.000 kr. til klagerne til brug for finansieringen af huset på ejendom E2. Af bankens rådighedsberegning af 28. april 2022 fremgik et fremtidigt månedligt rådighedsbeløb på 17.573 kr. ved optagelse af et F-kort realkreditlån. Banken indberegnede ikke M’s kautionsforpligtigelse i beregningen af klagernes rådighedsbeløb.

Banken har oplyst, at Ejendomsselskab E’s egenkapital på bevillingstidspunktet af klagernes husbyggeri, var negativ med ca. 55.000 kr., som skulle deles mellem fire kautionister, svarende til 13.000 kr. pr. kautionist.

Af bankens anbefalingsskema af 26. april 2022 fremgik, at banken anbefalede klagerne at optage et F-kort realkreditlån, da klagerne var villige til at løbe risikoen for stigning i renten mod til gengæld af få en lavere ydelse på optagelsestidspunktet, og at klagernes risikovillighed var høj.

I 2023 optog klagerne en boligkredit på 400.000 kr. i banken.

Den 23. oktober 2025 kaldte banken M’s kaution for ejendomsselskab E med frist den 21. november 2025. Kravet blev opgjort til 489.746,89 kr., og den 16. december 2025 betalte M 209.915,63 kr. til banken.

Den 16. marts 2026 indbragte klagerne en klage for Ankenævnet.

På baggrund af sagens oplysninger finder Ankenævnet, at det ikke er godtgjort, at banken i forbindelse med klagernes lånoptagelse af F-kort realkreditlånet hos realkreditinstitut R i 2022 har ydet mangelfuld eller fejlagtig rådgivning af klagerne, der kan medføre, at banken er forpligtet til at yde klagerne erstatning.

Ankenævnet finder ikke, at banken i øvrigt har handlet ansvarspådragende.

Et eventuelt erstatningsansvar ville under alle omstændigheder have været forældet i henhold til den treårige forældelsesfrist, jf. forældelsesloven § 3, stk. 1 og 2. Det følger af forældelseslovens § 3, stk. 1, sammenholdt med § 2, stk. 3, at erstatningskrav baseret på bankens rådgivningsansvar forældes efter tre år regnet fra rådgivningstidspunktet. Ved fordringshaverens (klagernes) ukendskab til kravet regnes forældelsesfristen dog først fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab til kravet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2. Ankenævnet finder, at klagerne den 28. april 2022 var eller burde være klar over, hvilke indtægter, udgifter og gældsforpligtelser, som banken havde budgetteret med i deres fremtidige rådighedsbeløb, herunder at M’s erhvervskautionen ikke var indeholdt i bankens rådighedsberegning og det medfølgende budget over klagernes udgifter og indtægter af 28. april 2022.

Ankenævnet finder, at klagernes eventuelle erstatningskrav vedrørende bankens rådgivning i forbindelse med klagernes optagelse af F-kort realkreditlånet hos realkreditinstitut R i maj 2022 således var forældet den 16. marts 2026, hvor sagen blev indbragt for Ankenævnet, jf. den treårige forældelsesfrist i forældelseslovens § 3, stk. 1.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.